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广州正在试点房屋保险制度。制图由腾讯元宝AI生成
近日，有关“房屋养老金”的多个话题持续发酵。房屋养老金怎么交？谁来收、如何管理？相关问题成为各界关注的焦点。
当下，探索房屋养老金制度的关键是建立公共账户。无论从官方口径还是专家解读来看，房屋养老金的公共账户部分并不会给居民造成负担。然而，个人账户资金不足时如何补充，补充缴纳时是否具有强制性等问题，还有待进一步明确。
小区500多户业主
不到三成有维修资金
据了解，由于建设年限长、初期管理不规范等问题，一些房屋的个人账户上并没有公共维修资金。对于居民小区而言，在没有业委会的情况下，公共维修资金一般由物业代管。
“我们小区一共500多户，只有不到150户有公共维修资金。”王女士说，该住宅是自己在广州珠江新城购买的商品房，但物业公布的信息却显示，只有31层以上住户有公共维修资金。
广州南国花园的业主李先生，也面临房子没有公共维修资金的困扰。“没有维修资金，可能是因为房子最初是回迁房属性，后来才被允许作为商品房交易。”李先生表示，自己是二手业主，而同一小区的一手商品房在办理产权证时就已经缴纳了维修资金。
而在实际操作中，房屋的公共维修资金往往存在管理不透明、支取困难等问题，面对紧急的维修需求时，仍需业主另行集资解决。
“物管原本承诺利用公共维修资金和公共收益更换供水系统，但工程进行了一半，物管却说资金已经耗尽。”王女士说，近期物管给业主发出意见征询表，提出继续更换供水系统需业主集资。
政策或利好租赁市场
更多购买力转向新房
事实上，房屋养老金并非新概念，在许多西方国家已有长期实践。
在美国，房屋维护和修缮资金制度已相当成熟，由业主协会(HOA)负责管理，业主需定期缴纳费用，以应对公共区域的维护和紧急修缮；法国则结合政府补助和私人投资，形成了社会住房系统的维修资金管理机制；日本通过定期的房屋检查和修缮制度，确保了房屋维护的财政支持，业主需缴纳专项费用，政府也提供相应的财政支持。
“西方国家由于早期进行了大规模城市建设，许多建筑物已步入中老年阶段，因此它们普遍建立了完善的房屋养老金保障制度。”华南城市研究会常务副会长姚育宾在接受南都记者采访时说道，从长期来看，房屋养老金有助于提升房屋的维护和修缮水平，起到延缓房屋价值下降的作用。
姚育宾指出，部分老旧小区因长期缺乏维护导致功能老化，在市场上往往难受青睐。他认为，房屋养老金政策的进一步推行，将有助于增强业主和购房者的信心，促进房屋交易市场的活跃度。
“短期来看，房屋养老金政策的推出，会使租赁市场变得紧俏。”一位从业超过20年的资深房产中介说，由于当前利好政策的不断迭代，买卖双方都倾向于等待自认为更好的时机，从而进入观望状态。
同时，基于老旧小区维修难度大、隐形交易成本较高等现状，她也认为，本次系列政策的推进，将促使更多购买力转向新房市场。
房屋体检重点在于内部管线和电梯等
据住房和城乡建设部显示，预计到2040年前后，全国将有近80%的房屋建成年份超过30年，而外立面损坏、公共设施老化、消防隐患等问题，将严重影响居民的日常生活。
此前的住建部新闻发布会上，房屋体检亦是关键词之一。
在一些建筑从业者看来，房屋体检的重点，应该是公共设施的更新和升级。
“以钢筋混凝土为主要材料的框架结构，是修建高层住宅最常用的结构体系，国外同样材质和结构的建筑，许多已屹立百年之久。”土木工程监理李泓燊介绍，这类建筑的真实使用周期，往往会超过其设计使用年限。
来自建筑工程行业的于先生认为，影响房屋安全的主要因素，并非来自建筑的稳定性。“以楼龄较高的高层住宅为例，内部管线和电梯等公共设施老化带来的消防安全隐患，才是最大的风险。”于先生说。
一位参与过房屋体检(房屋安全隐患排查)的住建部门工作人员表示，过往开展类似房屋体检的工作时，主要侧重于排查线路状况、设备安全，以及部分私搭乱建问题。
“广州有很多超过15年甚至20年的小区，电梯频繁出事故，存在严重安全隐患。”姚育宾也认为，房屋体检、修缮，需聚焦电梯更新，适老化、智能化装置应用等领域，届时群众或将更积极地响应政策号召。
知多D
个人账户和公共账户怎么分？
8月26日晚间，住房城乡建设部相关司局负责人表示：房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。
个人账户资金将专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；
而公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
焦点
广州未纳入房屋养老金试点目前正在试点的是房屋保险制度
8月27日，广州市住建局向南都记者确认，根据住建部的部署，目前广州未纳入房屋养老金试点范围。
建立实施城镇房屋安全保险制度
根据此前住建部发布的相关信息，“房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度”试点城市有22个，其中包括北上广深四个一线城市以及杭州、南京、西安、郑州等。不过，住建部并未明确每个城市具体试点了哪些制度。而根据此前广州公布的消息，目前广州在试点的是房屋保险制度。
今年初，广州市住建局印发了《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》，提出建立实施城镇房屋安全保险制度，针对不同状态、不同类型城镇房屋，系统设计房屋安全保险制度，消除风险隐患，预防主体结构及其附属设施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墙、外墙脱落事故。
《方案》明确了工作目标，在启动阶段(2023年12月-2024年3月)，房屋安全保险制度框架初步建立，试点工作启动实施；在实施阶段(2024年3月-2025年9月)，各单位按照试点方案有序开展工作，及时总结阶段性经验，共同研究解决问题，督促和推进试点工作；在总结阶段(2025年9月-2025年12月)，各单位总结试点工作的成熟做法和先进经验，房屋安全保险制度进一步完善，在全市范围内稳步推进。
对于新建房屋的保险，广州已印发《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法实施细则》做出规定，而对于既有房屋，《方案》提出鼓励房屋使用安全责任人自行为房屋投保；通过党建引领，鼓励经济联合社为村集体物业及村民房屋投保；鼓励小区业主委员会、物业管理委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险；鼓励建筑玻璃幕墙相关维护责任主体投保建筑玻璃幕墙的相关商业保险。
累计投保项目159个保障金额超1150亿
此外，今年4月广州也公布了全市房屋保险试点的最新情况。据当时由广州市建设工程保险风险管理协会发布的《2023年广州市建设工程保险风险管理发展报告》，至2024年3月底，广州建筑工程质量潜在缺陷保险市场规模位居全国第二，累计投保项目达到159个，投保建筑面积达到3388万平方米，提供风险保障金额超过1150亿元。
采写：南都记者魏凯见习记者朱唯信北京期货配资
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